Kira Bedelinin Uyarlanması ile Tespiti Arasındaki Farklar

Kiraya veren, aldığı kiranın artık emsal taşınmazların çok altında kaldığını düşünüyor. Kiracı ise sözleşmedeki artıştan sonra bedeli ödemekte güçlük çektiğini söylüyor. Her iki taraf da mahkemeden kira bedeline müdahale edilmesini isteyebilir; fakat kira bedelinin tespiti ile sözleşmenin uyarlanması aynı dava değildir. Sorun yalnızca yeni kira yılında hangi bedelin ödeneceği mi, yoksa sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir olay yüzünden başlangıçtaki edim dengesinin sürdürülmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz hâle mi geldi? Başvurulacak yol bu sorunun cevabına bağlıdır.

Tespit: Yeni kira döneminin bedelini belirlemek

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerin kira bedeline ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344–345'tedir. Taraflar bir artış oranı kararlaştırmışsa bunun geçerliliği, kanundaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırına bağlıdır. Üst sınır, her sözleşmede kendiliğinden uygulanacak zorunlu artış oranı değildir: Geçerli biçimde daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa ilk dönemlerde bu anlaşma önem taşır. Artış anlaşması yoksa hâkim, kiralananın durumunu da dikkate alarak kanuni sınır içinde bedeli belirleyebilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda ise farklı bir değerlendirme yapılır: Hâkim, endeks değişimini, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte gözeterek yeni kira yılı bedelini belirler. Bu aşamada emsal kira, önceki yıllardaki endeks sınırını otomatik olarak uygulamakla aynı şey değildir; ama emsal ilanında görülen en yüksek rakamın doğrudan hükme yazılması da değildir. Kira tespitinin usulü ve diğer ayrıntıları için mevcut kira bedelinin tespiti yazımıza bakabilirsiniz.

Varsayımsal örnek: Konut 2021'de kiralanmış, sonraki yıllarda kira sözleşmesine ve o dönem için geçerli artış sınırına göre ödenmiştir. Bölgedeki yeni kiralamalar çok daha pahalı hâle geldiğinde kiraya veren, yalnızca bu farkı göstererek üçüncü kira yılında TBK m.138 üzerinden emsal kirayı isteyemez. Kanunun ilk yıllara ve beş yıl sonrasına ilişkin kurduğu sıra incelenir. Koşulları oluşan sonraki dönemde emsallerin de değerlendirildiği bir tespit talebi gündeme gelebilir. Örnekteki tarihler bir dava sonucunu değil, iki talebin hangi aşamada ayrıldığını göstermek içindir.

Tespit davasının açılabileceği zaman ile belirlenen bedelin hangi dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacağı da farklı sorulardır. TBK m.345 davanın her zaman açılabileceğini söyler. Buna karşılık yeni dönemin başına etkisi için kural olarak yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması gerekir. Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü varsa yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönem başından itibaren geçerli olur. Sözleşmenin tarihi, artış hükmü ve bildirimin içeriği görülmeden “dava açıldı, bedel geçmişe dönük arttı” denemez.

Uyarlama: Sözleşmenin dayandığı koşullar olağanüstü biçimde değiştiğinde

TBK m.138, olağan kira artışı hesabından farklı bir soruna cevap verir. Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkmalı; mevcut koşulları, ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir. Borcun henüz ifa edilmemesi veya ifa edilmişse aşırı güçleşmeden doğan hakların saklı tutulması da kanundaki koşullardandır. Koşullar birlikte gerçekleşirse önce sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenir; uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih gündeme gelir. Yabancı para borçları da maddenin kapsamı dışına çıkarılmış değildir.

Burada hâkim yalnız “yakın daireler kaç liraya kiralanıyor?” diye bakmaz. Sözleşmenin kurulduğu koşullar, sonradan gerçekleşen olay, bu olayın hangi tarafın hangi edimini nasıl etkilediği, riskin öngörülüp öngörülemeyeceği ve ödeme davranışı birlikte incelenir. Olağanüstü olayın adını söylemek, koşulların ispatı değildir. Bir afet veya öngörülemeyen ciddi kullanım kısıtlaması, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanımını ve edim dengesini somut olarak ağır biçimde etkiliyorsa uyarlama tartışması doğabilir. Aynı olaydan söz edilmesi, her taşınmaz ve her kira dönemi için aynı sonucu vermez. Kiralanandaki ayıp gibi ayrı bir özel hükmün uygulanıp uygulanmadığı da ayrıca ayrıştırılmalıdır.

Varsayımsal örnek: Uzun süreli çatılı işyeri kirasında kiralananın bulunduğu alan, sözleşme kurulduktan sonra gerçekleşen öngörülemeyen ve ağır bir olay nedeniyle kararlaştırılan kullanım açısından ciddi biçimde etkileniyor. Kiracı yalnız çevredeki dükkânların kiralarını sıralamak yerine, olayın işyerini nasıl etkilediğini, sözleşmedeki dengenin neden çekilmez ölçüde bozulduğunu ve ifaya ilişkin durumunu ortaya koyarsa TBK m.138 bakımından incelenmesi gereken ayrı bir iddia ileri sürmüş olur. Bu örnek davanın mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez.

Yargıtay'ın son kararları ayrımı nasıl çiziyor?

Eski kararların bir bölümünde, uzun süreli kiralarda değişen ekonomik koşullar karşısında uyarlama yapılabileceği geniş ifadelerle anlatılır. Ancak bugün o ifadeyi tek başına alıp “enflasyon arttıysa uyarlama açılır” sonucuna ulaşmak yanıltıcı olur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2024/1083, K.2025/1439 sayılı 10.03.2025 tarihli kararı, bölge adliye mahkemelerinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığı giderirken tam da bu soruyu ele aldı. Kiraya veren, konut kirasında beş yıl dolmadan enflasyon ve emsal farkı nedeniyle artış istiyordu. Daire, kira enflasyonu, paranın alım gücü ve emsal bedellerin TBK m.344'te düzenlenen kira belirleme meselesine ait olduğunu; aynı sebeplerin tek başına m.138'in uyarlama sebebine dönüştürülemeyeceğini belirtti. Buna karşılık m.138'in başka sebep ve koşulları gerçekleştiğinde uyarlama yolunu açık bıraktı. Dolayısıyla kararın sonucu “kira uyarlaması kaldırıldı” değil, iki davanın dayanaklarının birbirine karıştırılmamasıdır.

Yargıtay'ın kendi değerlendirmesindeki sınır şöyledir:

“Dolayısıyla konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira belirleme davası sebebi olarak kabul edilmeyen ancak TBK 'nun 138. Maddesi şartlarını taşıyan sebeplerin gerçekleşmesi halinde ise uyarlama davasının açılması mümkündür.”

Bu pasaj, sırf emsal kira farkından ayrı bir olağanüstü sebebin değerlendirilmesine kapıyı açık bırakır.

İkinci bir soru daha var: Taraflar sözleşmede kanuni üst sınırdan daha düşük, sabit bir yıllık artış oranı belirlemişse bu artış şartı hiç değiştirilemez mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2026/1213, K.2026/1751 sayılı 30.03.2026 tarihli uyuşmazlık giderme kararı burada önemli bir ayrım kuruyor: TBK m.344'teki kira tespit sebepleri m.138 davasının sebebi yapılamaz; fakat m.138'deki başka sebepler ve bütün koşullar gerçekleşirse sözleşmedeki kira artış oranı da uyarlama davasının konusu olabilir. Bu, “sözleşmedeki düşük oran her hâlükârda TÜFE'ye çıkarılır” demek değildir. Karar, artış hükmüne müdahaleyi kategorik olarak yasaklamazken sırf ekonomik endeks farkıyla kanuni sistemi aşmaya da izin vermiyor.

Dairenin gerekçesi, artış hükmünü de açıkça anıyor:

“Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde; uyarlama talebi, süre ve kira bedeli için gündeme gelmekle birlikte, kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı yönünden de uyarlama talebinde bulunulabilir.”

Buradaki “bulunulabilir” sözü, başvurunun kabul edileceği anlamına gelmez; kararın hükmü, m.138’deki diğer sebeplerin ve koşulların gerçekleşmesini ayrıca arıyor.

Bu iki uyuşmazlık giderme kararının ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2025/4944, K.2026/1947 sayılı 07.04.2026 tarihli kararında, ciroya bağlı ve asgari bedelli işyeri kirasının kiraya vereni enflasyon, döviz ve emsal kiraları ileri sürerek kira ile sonraki artış şartının uyarlanmasını istedi. İlk derece, koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetti; bölge adliye mahkemesi de emsal farkının tek başına uyarlama sağlamayacağını vurguladı. Yargıtay ret kararını onadı. Bu onama, alt mahkemenin her cümlesinin Yargıtay tarafından ayrıca kurulmuş bir ilke olduğu anlamına gelmez; somut davada ileri sürülen ve ispatlanan koşulların sonucu belirlediğini gösterir.

Uyarlamanın kiracı lehine indirim talebinde de tespitten farklı olduğu görülür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2024/2574, K.2025/2204 sayılı 16.04.2025 tarihli kararında kiracı kooperatif, artırılan işyeri kirasının uyarlanarak düşürülmesini istemişti. İlk derece davayı m.344/3'e göre tespit gibi sonuçlandırdı. Bölge adliye mahkemesi, uyarlama talebinin koşulları ile tespitin koşullarını ayırarak davayı reddetti; Yargıtay da bu sonucu onadı. Karar, hâkimin hukuki sebebi belirleme yetkisinin tarafın ileri sürdüğü vakıa ve talebi sınırsızca başka bir davaya dönüştürme yetkisi olmadığını gösterir. O uyuşmazlığın tarihsel olarak tacir işyeri kiracılarına ilişkin geçiş dönemiyle bağlantısı bulunduğu için, karardaki eski dönem rejimi bugünkü bütün kiralara aynen taşınmamalıdır.

Aynı olayda hangi talep seçilmeli?

Kira yalnızca zamanla emsallerin gerisinde kaldıysa önce sözleşmedeki artış hükmüne, ilgili dönemin kanuni sınırına ve beş yıllık tespit aşamasına bakılır. Taraf, sözleşme kurulduktan sonraki ayrı bir olağanüstü olayı ileri sürüyorsa olayın öngörülemezliği, kendisine yüklenememesi, ifayı ne ölçüde ağırlaştırdığı, saklı tutulan haklar ve talep edilen müdahale somutlaştırılmalıdır. Beş yılın dolmamış olması, tespit yoluyla henüz elde edilemeyen emsal bedeli uyarlama adı altında istemeye tek başına gerekçe değildir. Beş yılın dolmuş olması da gerçek bir olağanüstü olay varsa m.138'i kendiliğinden hükümsüz kılmaz.

Dava dilekçesinde kullanılan “tespit” veya “uyarlama” sözcüğünden daha önemli olan, hangi olayın ileri sürüldüğü ve mahkemeden tam olarak ne istendiğidir. Tespitte TBK m.345'in yeni döneme etkisine ilişkin bildirim ve dava zamanlaması ayrıca kontrol edilir; bu zamanlama uyarlama hükmüne otomatik olarak uygulanmaz. Uyarlamanın istenen başlangıç dönemi ve ödenmiş bedeller üzerindeki etkisi ise sözleşme, ödeme kayıtları, hak saklı tutma ve somut talep görülmeden kesin bir cümleyle belirlenemez.

Sonuçta seçim, “hangi dava daha yüksek veya daha düşük kira sağlar?” sorusuyla değil, değişimin hukuki sebebiyle yapılmalıdır. Olağan artış ve emsal kira farkı için kanunun kira bedelini belirleme düzeni; bu düzenin kapsamadığı, koşulları ispatlanmış olağanüstü bir edim dengesi bozulması içinse uyarlama incelenir. Enflasyon karşısında mağduriyet iddiası ciddiye alınmalıdır, fakat tek başına TBK m.138 üzerinden TÜFE sınırını aşma hakkı doğurmaz.