Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersiz Olur?

Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan ayrıca tahliye taahhütnamesi imzalaması istenmiş olabilir. Kiralanan henüz teslim edilmemişse bu belge geçerli midir? Düzenleme veya tahliye tarihi imza sırasında boş bırakılmışsa sonuç değişir mi? Yanıt için belgenin yalnızca üstündeki tarihlere değil, hangi aşamada verildiğine ve tarafların itirazlarının nasıl ispatlandığına bakmak gerekir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye etmeyi kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1, bu taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmesini arar. Kiracı taahhüt edilen tarihte tahliye etmezse, kiraya veren kanunda öngörülen süre ve usulle tahliye isteyebilir. Bu yol kiracının o gün kendiliğinden çıkarılması değildir: Taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi için icra dairesine başvurulduğunda kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri tebliğ edilir; kira borcunun ödenmemesine dayalı takipteki ödeme emri ile bu belge aynı değildir. Kiraya verenin doğrudan dava açma seçeneği de vardır. TBK m. 352/1; İİK m. 272 ve tahliye emri açıklaması

Anahtar teslim edilmeden verilen taahhüt

Kiracı henüz taşınmazı teslim almamışken tahliye belgesini imzalamışsa, daha sonra hangi gün çıkacağını yazmış olması teslim şartını sağlamaz. Örneğin sözleşmenin kurulduğu gün anahtar teslimi yapılmamışsa, sonraki yılın bir tahliye günü olarak yazılması tek başına taahhüdü geçerli hâle getirmez. Burada taahhüdün verildiği gün ile taahhüt edilen tahliye günü farklı işler görür.

Yargıtay 12. HD E.2023/9521 K.2024/2557 — 24.01.2024 kararında, üzerinde yapılacak bina için kira sözleşmesine tahliye hükmü konulmuştu. Bina henüz tamamlanıp kiracıya teslim edilmemişti. Bölge adliye mahkemesi tahliye istemini reddetmiş; Yargıtay da ret sonucunu korumuş, fakat ret gerekçesini teslim şartına dayandırmıştı. Karardaki belirleyici tespit şöyle:

“henüz kiralanacak binanın tamamlanmadığı, tesliminin yapılmadığı ve kiracılığın başlamadığı”

— Yargıtay 12. HD, E.2023/9521 K.2024/2557, gerekçe.

Başka bir dosyada kira sözleşmesi, taahhüt verilmeden taşınmazın teslim edilmeyeceğini bizzat söylüyordu. Yargıtay 3. HD E.2025/2741 K.2025/5408 — 18.11.2025 kararında bu sözleşme hükmü, taahhüdün teslimden sonra verildiği savıyla bağdaşmadı. Daire taahhüdü geçersiz kabul etti. Ancak uyuşmazlık doğrudan tahliye davası değil, taahhüde uyulmadığı gerekçesiyle nakde çevrilen teminat mektubu hakkındaydı. Kararın olayı ile sonucu birlikte okunmalıdır.

Peki belgede sözleşmeden sonraki bir düzenleme tarihi yazıyorsa? Bu, imzanın gerçekten o gün atıldığına ilişkin itirazı tek başına çözmez. Sözleşme hükümleri, fiilî teslimi gösteren belgeler ve tarafların tarih itirazına ilişkin delilleri birlikte değerlendirilir. Buradan da boş tarihli belgelerde ispat sorununa geçiyoruz.

Belgedeki tarih boş bırakılmışsa ne olur?

İki tarihi ayıralım: Düzenleme tarihi, taahhüdün ne zaman verildiğini; tahliye tarihi, kiracının ne zaman çıkacağını gösterir. Kiracı belgeyi imzalamış, tarihler daha sonra yazılmış olabilir. O zaman soru yalnızca “sonradan yazıldı mı?” değildir: Belge gerçekte teslimden önce mi verildi, yahut boş alanlar tarafların anlaşmasına aykırı mı dolduruldu; bunlar ispatlanabiliyor mu?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/975 K.2021/1108 — 28.09.2021 kararında kiracı, imzalı fakat boş bir nüsha sunarak taahhüdün kira sözleşmesi yapılırken alındığını ileri sürdü. İlk derece mahkemesinin değerlendirmesinde kiraya verenin sözleri de yer aldı. Hukuk Genel Kurulu ise kiraya verenin taahhüdün daha sonra verildiğini ispat etmesi gerektiği kabulünü doğru bulmadı; bu iddiayı ileri süren kiracının ispat yüküne ilişkin direnme kararını bozdu. Bu sonuç, boş bırakılarak imzalanmış her belgenin geçerli olduğu anlamına gelmez. Tarihin gerçeği yansıtmadığı iddiasının ayrıca ispatlanması gerektiği anlamına gelir.

İspatın neyi değiştirdiği Yargıtay 3. HD E.2024/3413 K.2025/3541 — 25.06.2025 kararındaki otel kiralamasında daha somut görülür. Kiracı şirket, tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etti ve belgenin sonradan doldurulduğunu savundu. Adli Tıp incelemesi imzanın şirketi temsil etmeye yetkili kişiye ait olduğunu belirledi. Böylece “imza kime ait?” sorusu çözüldü; fakat bu, “tarih doğru mu?” sorusunun otomatik cevabı değildi. Daire, sonradan doldurma iddiasının yazılı delille kanıtlanamadığını da dikkate aldı:

“tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunun yazılı delille ispat edilememesine”

— Yargıtay 3. HD, E.2024/3413 K.2025/3541, temyiz gerekçesi.

Daire tahliye hükmünü onadı. Kira sözleşmesinde ileride bir taahhüt verileceğinin yazılı olması da eldeki taahhüdün sözleşmeyle aynı anda imzalandığını göstermiyordu. Kısacası karar, “boş tarihli her taahhüt geçerlidir” demiyor: Şirket adına atılan imza tespit edilmiş, tarihe ilişkin aksi iddia ise o dosyada kanıtlanamamıştı.

Buraya kadar üzerinde belirli bir tahliye tarihi bulunan fakat bunun sonradan yazıldığı ileri sürülen belgeyi konuştuk. Bir de sözleşmenin, kiracının çıkacağı günü baştan belirli biçimde göstermediği durum var. Yargıtay 12. HD E.2020/1175 K.2020/2309 — 09.03.2020 kararında kiracı yıllardır taşınmazdaydı; yenilenen sözleşmede kira süresi “3+2 yıl” olarak yazılmış ve bu sürenin sonunda tahliye öngörülmüştü. Bu kez sorun imzanın kime ait olduğu veya bir tarihin sonradan doldurulması değildi. Yargıtay, sözleşmedeki ifadenin TBK m. 352/1’in aradığı açık tahliye tarihini içermediğini belirterek tahliye kararını bozdu:

“Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.”

— Yargıtay 12. HD, E.2020/1175 K.2020/2309, gerekçe.

Demek ki iki itirazın cevabı da farklıdır: “Yazılı tahliye tarihi sonradan eklendi” diyen kiracı tarihin nasıl ve ne zaman eklendiğini tartışır; “belgede belirli tahliye tarihi yok” diyen kiracı ise metnin içeriğini tartışır. Birinde delil sorunu, diğerinde kanunun aradığı belirli tarihin bulunup bulunmadığı öne çıkar.

Aile konutunda eşin imzası neden gündeme gelir?

Bir konutun aile tarafından kullanıldığını ve kira sözleşmesini yalnız eşlerden birinin imzaladığını düşünelim. Kiracı eş, daha sonra tek başına tahliye taahhütnamesi verirse diğer eşin bu belgede imzasının bulunmaması ne sonuç doğurur? Bu bölümün sorusu budur. Tapuya aile konutu şerhi konulup konulmadığıyla, kiracı olmayan eşin kiraya verene aile konutu bildirimi yapması aynı işlem değildir. Burada özellikle ikinci işlemin, yani kiraya verene bildirimin taahhüde etkisi inceleniyor.

Türk Medenî Kanunu (TMK) m. 194’e göre aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa sözleşmede adı bulunmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. TBK m. 349 da aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin eşin açık rızası olmadan feshedilmesini sınırlar. Bu nedenle önce şu zaman sırası kurulur: Kira sözleşmesinde başlangıçta kimler kiracıydı? Diğer eş kiraya verene ne zaman bildirim yaptı? Tahliye taahhüdü bundan önce mi sonra mı verildi? TMK m. 194; TBK m. 349

Yargıtay 3. HD E.2025/3374 K.2025/4997 — 20.10.2025 kararı, bölge adliye mahkemelerinin farklı cevap verdiği şu somut soruyu çözdü: Kiracı eş geçerli bir taahhüt verdikten sonra, diğer eş kiraya verene bildirim yapıp sözleşmenin tarafı olursa eski taahhüt geçersizleşir mi? Dairenin kendi gerekçesi açık:

“Verildiği tarih itibariyle geçerli olan tahliye taahhütnamesinin, kiracı olmayan eşin, kiraya verene sonradan yaptığı aile konutu bildirimi ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi nedeniyle, geriye etkili olarak geçersiz hale geleceğinin kabul edilmesi olanaklı değildir.”

— Yargıtay 3. HD, E.2025/3374 K.2025/4997, IV. Gerekçe.

Bu cümledeki “verildiği tarih itibariyle geçerli” şartı önemlidir. Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra ve diğer eş henüz sözleşmenin tarafı değilken geçerli bir taahhüt vermişse, diğer eşin daha sonra yaptığı bildirim o belgeyi geçmişe dönük geçersiz kılmaz. Buna karşılık eşler baştan birlikte kiracıysa veya bildirim taahhütten önce yapılmışsa, tek eşin verdiği belge için aynı cevabı kullanamayız: diğer eşin birlikte taahhüdü ya da açık rızası değerlendirilir. Diğer eş bildirimle kiracı hâline geldikten sonra tahliye takibinin veya davanın kime karşı yürütüleceği de, eski taahhüdün geçerliliğinden ayrı bir sorudur. Yalnızca “eş imzalamamış” veya “aile konutu şerhi var/yok” diyerek bu üç meseleyi tek sonuca bağlamak doğru olmaz.

Tahliye tarihi geçtikten sonra hangi yol izlenir?

Geçerli bir taahhüt bulunması, kiracının taahhüt edilen tarihte çıkmaması hâlinde bile kendiliğinden tahliye sağlamaz. Kiraya verenin TBK m. 352/1'deki tahliye tarihinden başlayan bir aylık süreyi gözeterek bir yol seçmesi gerekir: Taahhüde dayalı ilamsız tahliye için icra dairesine başvurup takip talebinde bulunabilir veya tahliye davası açabilir. İcra yolunda kiracıya gönderilen belge Örnek No: 14 tahliye emridir; ödeme emri değildir. Tahliye emrine itiraz edilmesi hâlinde takibin nasıl sürdürüleceği ayrıca değerlendirilir. TBK m. 352/1; İİK m. 272'de tahliye emri

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye için icra dairesine başvurabilir veya dava açabilir. Dava yolunu seçiyorsa, bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmesi hâlinde TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Kiracıya yapılan bu bildirim, icra takibi yerine geçmez. TBK m. 353; süre tartışması

Örneğin yukarıdaki otel kiralamasında 31.12.2020 tahliye tarihi için 28.01.2021'de başlatılan takip süresinde kabul edilmişti. Bu örnek, takip talebinin zamanı ile kiracıya daha sonra tebliğ edilen tahliye emrinin farklı aşamalar olduğunu da gösterir. Yargıtay 3. HD E.2024/3413 K.2025/3541 — 25.06.2025

Sonuç: Tahliye taahhütnamesiyle karşılaştığınızda önce kiracının taşınmazı ne zaman teslim aldığını, sonra taahhüdü gerçekte ne zaman ve kimin imzaladığını belirleyin. Belgedeki tarihler boş bırakılmışsa hangi tarihin, hangi iddiayla tartışıldığını ayırın: Sonradan doldurulduğu söylenen belirli bir tahliye tarihi ile hiç belirli tahliye tarihi içermeyen metin aynı mesele değildir. Aile konutunda diğer eşin sözleşmeye ne zaman taraf olduğunu ayrıca inceleyin. Taahhüt geçerliyse, taahhüt edilen günde kiracının tahliye edip etmediğine ve icra yolundaki takip talebi, dava veya dava süresine etkili yazılı bildirimden hangisinin ne zaman yapıldığına bakın. Böylece belgenin geçerliliğini, geçerli belgeye dayanılarak hangi usulle tahliye istenebileceğinden ayırabilirsiniz.